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台州公司律师假如没有房产证,房屋买卖合同能否

添加时间:2019/05/05

 

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规则,未依法注销领取权属证书的房地产不得转让,那么出卖人出卖尚未获得房屋产权证书的房产所签署的房屋买卖合同效能如何?
本文援用的案例中,出卖人与买方签署房屋买卖合同,后以本人尚未获得房屋产权证明为由主张房屋买卖合同无效,法院最终没有支持其诉讼恳求。
【裁判要旨】
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》规则的效能性强迫性规则,不应作为认定房屋买卖合同无效的法律根据,买卖双方就尚未领取房产证书的房屋签署的房屋买卖合同不会因而无效。
 
【案情简介】
 
 
 
一、2014年5月31日,郭玉新与郭全乐订立了存量房屋买卖合同,郭玉新购置郭全乐的201室房屋,成交价为150万元。买受人与出卖人商定于2014年6月30日之前将银行贷款所需证件材料准备齐全,并办理上述房产的贷款审批手续,审批合格后10个工作日内,出卖人与买受人办理上述房产的过户手续,
 
 
 
二、合同签署后,因郭全乐不能提供201室房屋的一切权证,招致郭玉新无法办理贷款,案涉合同无法实行。
 
 
 
三、郭玉新向法院提起诉讼,请求解除案涉存量房屋买卖合同、郭全乐返还定金5万元、支付违约金10万元、赔偿居间效劳费3.3万元。
 
 
 
四、庭审过程中郭全乐辩称,案涉房屋买卖合同签署时双方均明知涉案房屋尚未获得房产证书,而依据城市房地产法管理法的规则,未领取房产证书的房屋不得转让,因而,案涉房屋买卖合同应属无效。
 
 
 
五、北京市大兴区法院经审理以为,房屋买卖合同不会因卖房人尚未获得房屋产权证而无效;但郭全乐未获得一切权证招致郭玉新无法办理银行贷款,其行为已构成违约,最终判决解除案涉存量房屋买卖合同、郭全乐返还定金5万元、支付违约金4万元、赔偿居间效劳费3.3万元。
 
 
 
【裁判要点】
 
 
 
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项规则了“未依法注销领取权属证书”的房屋不得转让。但强迫性规则分为效能性强迫性规则和管理性强迫性规则,而依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条,只要违背效能性强迫性规则的,才属无效。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项在性质上应属于管理型强迫性规则,不应作为认定房屋买卖合同无效的法律根据。所以,法院最终没有因案涉房屋尚未获得房产证书而认定郭全乐与郭玉新订立的房屋买卖合同无效。
 
 
 
【实务经历总结】
 
 
 
前事不忘、后事之师。为防止将来发作相似败诉,提出如下倡议:
 
 
 
1、关于买方来说,在签署房屋买卖合同前应当认真核对房屋的权属状况,特别是应该请求出卖人出示房屋产权证书原件并认真核对。
 
 
 
2、房屋买卖双方就尚未获得房屋产权证书的房屋签署房屋买卖合同的,该合同不会因标的房屋为无证房屋而无效,但由于不能获得房产证招致买方不能按商定时间办理贷款手续的,卖方应承当违约义务。
 
 
 
【相关法律规则】
 
 
 
《中华人民共和国城市房地产管理法》
 
第三十八条 下列房地产,不得转让:
 
(一)以出让方式获得土地运用权的,不契合本法第三十九条规则的条件的;
 
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决议查封或者以其他方式限制房地产权益的;
 
(三)依法收回土地运用权的;
 
(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
 
(五)权属有争议的;
 
(六)未依法注销领取权属证书的;
 
(七)法律、行政法规规则制止转让的其他情形。
 
 
 
《合同法》
 
第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:
 
(一)一方以狡诈、胁迫的手腕订立合同,损伤国度利益;
 
(二)歹意串通,损伤国度、集体或者第三人利益;
 
(三)以合法方式掩盖非法目的;
 
(四)损伤社会公共利益;
 
(五)违背法律、行政法规的强迫性规则。
 
 
 
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》
 
第十四条  合同法第五十二条第(五)项规则的“强迫性规则”,是指效能性强迫性规则。
 
 
 
【法院判决】
 
 
 
本院以为:合同是确立双方当事人权益义务关系的协议,经合法成立的合同具有法律约束力。郭玉新与郭全乐订立的存量房屋买卖合同,系双方的真实意义表示,郭玉新与郭全乐均系完整民事行为才能人,合同内容不违背法律法规的强迫性规则,应属合法有效。双方均应依照商定的内容行使权益、实行义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项的确规则了“未依法注销领取权属证书”的房屋不得转让。但强迫性规则分为效能性强迫性规则和管理性强迫性规则,而依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条,只要违背效能性强迫性规则的,才属无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》,不应作为认定房屋买卖合同无效的法律根据。所以,郭全乐辩白其与郭玉新订立的房屋买卖合同无效的主张,本院不予采信。
 
 
 
依据房屋买卖合同的商定,郭玉新与郭全乐应于2014年6月30日之前将银行贷款所需证件材料准备齐全,办理上述房产的贷款审批手续,审批合格后10个工作日内,出卖人与买受人办理上述房产的过户。而要办理银行贷款,非有201室房屋的一切权证不可。实践上,直至2015年1月12日,郭全乐亦未获得201室房屋的一切权证。因而,郭全乐已构成违约。现郭玉新请求解除合同,本院应予准许。合同解除后,郭全乐应将定金予以返还。鉴于定金由兴商经纪中心保管,故兴商经纪中心应将定金返还郭玉新。当事人一方不实行合同义务或者实行合同义务不契合商定的,应当承当赔偿损失等违约义务,也能够商定一方违约时应当依据违约状况向对方支付一定数额的违约金。依据郭玉新与郭全乐关于违约义务的商定,郭全乐应赔偿郭玉新违约金100000元及居间方各项效劳费用。鉴于郭全乐表示违约金数额过高,本院酌情予以调整。

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